天津楼市,有“两个黄金”!_士妙

天津楼市,有“两个黄金”!

来源:士妙

  现在,天津有一类人,买房特别难。   不是预算100万的刚需,也不是预算1000万的顶豪。   而是预算400万的改善!太难了!   以天津的房价水平,400万的预算很充裕了吧?

天津楼市,有“两个黄金”!
天津楼市,有“两个黄金”!

  现在,天津有一类人,买房特别难。

  不是预算100万的刚需,也不是预算1000万的顶豪。

  而是预算400万的改善!太难了!

  以天津的房价水平,400万的预算很充裕了吧?

  诶,偏偏就很难选到合适的。

  

  400万,买哪合适呢?

  A:可以看看天津瑞府,改善中的性价比啊,106平米还带精装。

  B:有点小,现在就住90平米的,而且,新梅江是不是有点远?

  A:天保上城观景,位置不错吧,这是南开啊,买个107平米的。

  B:学校好像是普小吧?最好是个重小。

  A:要重小,那就去陈塘,中交融成105平米的。

  B:陈塘城市界面现在不太行啊,融成是不是有点贵?

  A:那别买新房了,去新八大里吧,买个二手房?

  B:户型都不太好,还临着快速路,总感觉生活不方便。

  A:去南开老城厢吧,地段好、学校好。

  B:那房子都太旧了吧,我400万呢,就买个20年房龄的?

  A:呃……

  南开、河西,400万不好选吧?

  河东、河北、红桥,更不好选!

  400万,买哪合适呢?

  A:士妙十里观澜?降价了,买个128平米的小高没问题。

  B:好像位置有点偏呀……

  A:西派国印怎么样,有现房,350万就够。

  B:都尾房了,没什么可选的,二期品质是不是不行?

  A:大华清水湾?能买个120平米的,年底交房。

  B:可惜不是新产品,以后认可度高吗?

  A:格调步庭、东方熙荷怎么样?外檐相对新一些。

  B:倒是能买个大面积的,但交房太晚。

  A:中交春映海河品质不错,低区都是石材,还带精装。

  B:95平米太小了,120平米的吧,还够不上……

  A:上实仰山怎么样?可以看看110平米的。

  B:位置行,学校也行,房价是不是贵?

  A:士妙云麓公馆呢?产品不错啊。

  B:确实,但只能买个96平米的,还是高层……

  A:完,全剧终……

  

  为什么400万买房这么难?

  因为“既要又要”。

  这类改善人群,普遍是“卖一买一”。

  既要面积改善,也要品质改善,不想做选择题。

  家里有孩子,甚至还有老人帮忙照看孩子,90多平米还真不够住。

  之前有居住“痛点”,所以衍生出“买点”,对户型、面宽要求高。

  又因见过新产品,也想追求铝板、落地窗。

  同时还要考虑学区、上班通勤……

  面积、户型、地段、学区、产品,400万的总价,单独某一点都好实现。

  但综合在一起,就很难了。

  这还不止,楼市现状也是个“猪队友”。

  第一,从去年三批次起,核心区土地出让少,导致现在新房供应少。

  可选的盘,一双手就能数过来。

  第二,天津正逢产品换代。

  手拿400万,好不容易改善一回,说不定未来20年都很难再换房,谁不想住个新产品呢?

  问题就卡在,嫌现房或准现房产品过时,又对期房没信心。

  确实太太太难了。

  有解决办法吗?没有。

  大家都一样,拿着200万想买300万的房,拿着400万想买600万的房。

  需求很多,但基本只能满足两点。

  唯一的办法就是——把需求排序,然后妥协。

  

  外行看热闹,内行看门道。

  既然是普遍现象,就一定有驱动的本质——

  未来,天津楼市,有“两个黄金”。

  第一个“黄金”:400万是黄金总价段。

  现在“400万买房难”,恰恰因为大家需求旺盛,但得不到满足。

  以后400万的需求,还会越来越多,成为主流需求。

  这类房产,在天津能有长期价值。

  为什么?3个原因。

  ❶ 天津楼市进入置换周期。

  2012、2013年是天津人口增长高峰期,当年卖了大量的刚需盘。

  10年过去,手中房产增值,家庭收入增长,人口增多,衍生出大规模置换需求。

  很大一部分人,预算都在400万左右。

  现在,开始阶梯改善。

  未来天津楼市,400万才是主流总价段。

  ❷ 人口红利消失。

  失去人口红利,不仅是天津,全国皆如此。

  天津因为产业原因,对外地人吸引力不强。

  未来楼市的刚需会减少,更多以本地改善的“内生需求”为主。

  普遍“以房换房”,门槛几乎都要在300多万以上。

  改善类房源,才有长期价值。

  ❸ 回归核心区。

  改善,在环城改善不可以吗?

  几年前或许会这样想,但这一轮调控周期是试金石:

  核心区房价保值抗跌,环城新板块成长速度放缓。

  真正的改善,都抱着“回归核心区”的信念。

  核心区的改善盘,大多数都要400万以上。

  ❹ 房地产总基调。

  刚需保障化,改善市场化,豪宅独立化。

  用共有产权房、保租房,来托底刚需住房,解决民生问题。

  把改善类房源投入市场,用产品定价,走市场经济。

  豪宅是小众人群,有钱人的游戏。

  只有市场化,才有成长空间。

  未来要做大“中间段”,改善类的受众群体,基数是最庞大的。

  房企,应该布局什么样的产品,很清楚了。

  特别是眼下,在核心区做一个400万左右的新产品,各方面均好性强一些,不愁不走量。

  

  400万的黄金总价段,选产品需要妥协,这是“初改”。

  对于“再改”,需要第二个“黄金”:140平米是黄金面积段。

  以前,120平米是“正宗改善”。

  但在如今的“宽厅时代”,要想住的舒服,就得140平米。

  客厅开间怎么也得5.7米以上,仅大方厅大约40平米。

  不能牺牲卧室面积,3个卧室加一起,45平米。

  再加上2个卫生间,1个厨房,甚至家政间、玄关等,总面积就得140平米了。

  这是改善类房源,追求尺度和空间的底线。

  现在市场已经在验证这个结论:

  绿城水西云庐140平米、天津瑞府140平米、士妙天空之境143平米、士妙云麓公馆143平米……包括东方和府的143平米、中铁建花语尚东的143平米……都卖的不错。

  比如士妙天空之镜,今年1-9月,128平米成交83套,143平米成交118套。

  绿城水西雲庐,近一年140平米成交112套,120平米成交103套。

  

  绿城水西云庐140平米

  

  士妙云麓公馆143平米

  即将入市的改善新盘,也把面积定在了140平米以上。

  金地水西印,最小140平米;士妙老梅江地快,最小140平米;城投水西地块,户均150平米……

  产品升级、板块洗牌,导致天津楼市结构明显改变。

  一个以改善为主的市场,正在形成。

  天津楼市库存确实不少,但“两个黄金”的库存却极少。

  改善人群买房,要站在起点,而不是终点。

  最重要的——

  天津的房子,正在回归消费属性,成为消费品,带有资本属性的极少。

  但这“两个黄金”,既符合消费属性,也符合基本属性。

  只有符合资本属性的房产,才能保值升值。

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